So mancher Hausbesitzer fragt sich, ob er Steuern auf seinen Immobilienverkauf zahlen muss. Immerhin ist die Steuerlast in Deutschland im Allgemeinen hoch. Die Frage ist also berechtigt. Die Antwort fällt jedoch nicht einheitlich aus, denn der Einzelfall ist entscheidend. Zudem muss an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass in diesem Beitrag keine rechtliche Beratung möglich ist. Für detaillierte Antworten, die auf den individuellen Fall zugeschnitten sind, ist ein Steuerberater oder Anwalt für Steuerrecht zu konsultieren. Deswegen erfolgt hier nur ein kurzer Überblick zu dem Thema.
Wann fällt eine Steuer auf den Immobilienverkauf an?
Wer privat eine Immobilie verkauft, muss unter Umständen Spekulationssteuer abführen. Sie wird in die Einkommensteuererklärung aufgenommen und bemisst sich an dem persönlichen Steuersatz. Theoretisch kann sie 45 % auf den Veräußerungsgewinn betragen. Doch keine Sorge: In der Praxis fällt die Steuer gar nicht so häufig an, denn die Spekulationssteuer für Privatpersonen greift nur, wenn Sie weniger als zehn Jahre Eigentümer von dem Objekt waren. Noch kürzer ist die Spekulationsfrist für Eigennutzer. Sie müssen nur drei Jahre vor dem Hausverkauf in diesem gewohnt haben, um von der Steuerlast befreit zu werden. Übrigens: Sie müssen in dem Haus nicht selbst gewohnt haben. Es können auch ihre Kinder gewesen sein, für die es noch Kindergeld gab.
Sonderfall Erbe: Sie erben die Spekulationsfrist mit
Ein Immobilienerbe möchten die Erben oft möglichst rasch verkaufen. Es zehn Jahre im Eigentum zu halten oder gar darin selbst zu wohnen, kommt zumeist nicht infrage. Was tun? Die gute Nachricht ist, dass Sie die Spekulationsfrist vom Erblasser erben. Erben Sie beispielsweise das Haus Ihrer Mutter, die in diesem seit mindestens drei Jahren wohnte, fällt keine Spekulationssteuer an. Doch Achtung: Es kann sein, dass Sie Erbschaftssteuer abführen müssen. Um diese zu umgehen, müssten Sie selbst mindestens zehn Jahre in dem Objekt wohnen. Ob Sie tatsächlich Erbschaftssteuer zahlen müssen, hängt vom kompletten Wert Ihre Erbschaft und Ihres Steuerfreibetrags ab.
Und wie ist das mit der Spekulationssteuer bei Mehrfamilienhäusern?
Hier greift auch die Zehnjahresfrist. Sollten Sie allerdings in einer der Wohnungen mindestens drei Jahre gewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer für diese eine Wohnung an. Die Quadratmeterfläche Ihrer Wohnung wird dann aus der Steuerlast herausgerechnet.
Tipp: Sollten Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, kann es ratsamer sein, die Spekulationsfrist abzuwarten. In diesem Fall bietet sich oft eine Vermietung des Hauses oder der Wohnung an, bei der Ihnen ein kompetenter Makler gern weiterhilft.
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